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中国楼市绝非全球第二大泡沫 专家称楼市泡沫不会破灭

核心提示: 【导读】过去多年,房地产是全社会的热点,对此,国际投行和经济学家们,总是喜欢“高瞻远瞩”的发表观点,尤其是预测走势,大胆给出泡沫破灭的时间节点。专家其他观点:杨红旭:只有房价上涨才能救经济杨红旭:再降一次息房价肯定憋不住关于住宅库存的讨论已经很多,社会主流观点是:一线城市和少数二线城市基本合理,而三四线城市和部分二线城市库存压力山大,存在很大的房地产泡沫;总体来看,全国库存高,空置率高,泡沫较大。而近期瑞银信贷的一份报告提出:中国正处于三重泡沫之中,全球最大的投资泡沫,第二大的房地产泡沫,第三

【导读】过去多年,房地产是全社会的热点,对此,国际投行和经济学家们,总是喜欢“高瞻远瞩”的发表观点,尤其是预测走势,大胆给出泡沫破灭的时间节点。

专家其他观点:

杨红旭:只有房价上涨才能救经济

杨红旭:再降一次息房价肯定憋不住

关于住宅库存的讨论已经很多,社会主流观点是:一线城市和少数二线城市基本合理,而三四线城市和部分二线城市库存压力山大,存在很大的房地产泡沫;总体来看,全国库存高,空置率高,泡沫较大。

而近期瑞银信贷的一份报告提出:中国正处于三重泡沫之中,全球最大的投资泡沫,第二大的房地产泡沫,第三大的信贷泡沫。中国房地产泡沫属于全球第二大泡沫,这一观点非常抓人眼球。其依据是:中国房地产市场规模占GDP的比重达23%,高于美国峰值时期,房地产开工数量比销售高12%,空置率为15%-23%,三四线城市的房屋库存相当于5年的需求量,空置率为18%。

笔者拿最新数据略加比对和分析。其一,今年上半年我国GDP为296868亿元,全国房地产开发投资43955亿元,全国商品房销售额34259亿元,也即房地产开发投资占GDP的比重约为15%,商品房销售占GDP的比重约为12%,这是从两个视角看待房地产业占GDP比重,二者不能相加,否则会重复计算。瑞银的23%,不知如何算出来的,但明显高估!

中国楼市绝非全球第二大泡沫 专家称楼市泡沫不会破灭

其二,今年上半年,全国房地产开发企业房屋新开工面积67479万平方米,全国商品房销售面积50264万平方米,前者比后者多出34%,这与瑞信所言相似。但严格来说,并不能据此得出供应过剩。因为新开工面积的口径大于销售面积,有些房屋被开发商持有,有些公建配套不能出售,开发商为政府代建了部分保障房(部分用于出租)。由此,也推导不出全国商品房空置率为15-23%。

其三,三四线房屋库存相当于5年的需求量,空置率为18%。不知瑞信是怎么算出来的。国家统计局数据显示,截止今年6月底,全国商品房待售面积为65738万平米,这一指标指代已竣工未出售的新房(也即现房),上半全国商品房销售面积(包含期房和现房)同比增长3.9%,年化为125354万平米,这一库存需要0.52年即可去化完,假如按期房待售面积占所有待售面积的三分之二推算,那么所有房源的去化周期也只有1.5年左右。瑞银所谓的三四线库存需要去化5年,显著夸大和高估。

另外,上海易居房地产研究院跟踪了全国35个样本城市的住宅库存变化,其中包括11个三线城市。数据显示,这11个三线城市的住宅库存,自2011年开始一直呈增长趋势,即便是在2012-2013年一二线样本城市库存下降的时候,他们仍然增长,说明三线城市的库存压力持续增长了4年时间。

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